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用途地域とは

都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
これは住居や工業・商業利用など土地の利用方法の混在を防ぐ為に建てられる建築物や
建物の大きさ、高さなどに制限を設け、それぞれの環境を守るためにあります。

建ぺい率・容積率

○建蔽率(けんぺいりつ)とは

敷地の中で建物を建てることができる割合のこと。
敷地面積100㎡、建ぺい率が60%なら建築面積(建物を真上から見たときの水平投影面積)は60㎡までとなります。
この建ぺい率の制限が高ければ高いほど敷地いっぱいに建物を建てることが出来ます。

ただし、外壁後退やその他制限によって境界線までの距離等が定められている場合はその制限に従った建物でなくてはなりません。

○容積率(ようせきりつ)とは

敷地面積に対する延床面積の割合のこと。
敷地面積100㎡、容積率200%なら延床面積(建築物の各階の床面積を合計した面積)は200㎡までとなります。
この容積率の制限が高ければ高いほど、高層階の建物を建てることが出来ます。

ただし、高さ制限などの制限が設定されている場合は、その制限範囲内の高さでなくてはいけません。

用途地域

  1. ▼第一種低層住居専用地域
  2. ▼第二種低層住居専用地域
  3. ▼第一種中高層住居専用地域
  4. ▼第二種中高層住居専用地域
  5. ▼第一種住居地域
  6. ▼第二種住居地域
  7. ▼準住居地域
  8. ▼近隣商業地域
  9. ▼商業地域
  10. ▼準工業地域
  11. ▼工業地域
  12. ▼工業専用地域

○第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域です。
50㎡までの小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校、診療所などが建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限(道路側に面した建物部分の高さの制限)
  2. ・北側斜線制限(北側に面した建物部分の高さの制限)
  3. ※隣地や道路の採光を確保する為に建物の高さに制限が設けられています。

  4. ・高さ制限:10mまたは12m
  5. ・日影規制(軒高7m以上または地上3階建以上の建物に適用)
  6. ・外壁後退(敷地境界線から建物までの最低距離)

姫路市内の場合、容積率100%/建ぺい率50%の地域のみ外壁後退1mとなります。
高さの制限が設けられた地域です。マンションも建築可能ですが高さの制限があるため高さのあるマンションは建築できません。
ゆったりとした閑静な住宅街ですが小さいものであっても店舗を建てることが出来ず、利便性が低い地域でもあります。
ただし、店舗付き住宅であれば建築可能です。制限が一番厳しい地域となり高級住宅街が形成されやすいエリアです。

○第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・北側斜線制限
  3. ・高さ制限:10mまたは12m
  4. ・日影規制(軒高7m以上または地上3階建以上の建物に適用)
  5. ・外壁後退(敷地境界線から建物までの最低距離)

姫路市内の場合、外壁後退の指定はありません。
第一種低層住居専用地域と同じく高さの制限によってマンション等は少なく一戸建てがメインとなる地域です。
一種低層と異なりコンビニなどの小規模の店舗が建築可能となります。

○第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・北側斜線制限
  4. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

ある程度の飲食店や病院、スーパーなどの建築が可能です。しかし住居専用ですので大規模な店舗やオフィスビルは建築不可となります。
また、姫路市内ではこの地域に「高度地区」が設定されており、建築物の高さに制限があるため良好な住環境が築かれます。

○第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・北側斜線制限
  4. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

1,500㎡以内の店舗や事務所、ガソリンスタンドも建てられるようになりますが、あくまで住居専用地域なので
建築物の制限は厳しく、また、生活施設の整った立地になりやすい地域となります。
姫路市内では一部に「高度地区」が設定されています。

○第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。
3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

住居メインの地域ですが住居「専用」地域ではないので店舗や事務所、飲食店も建てられます。
しかし3,000㎡以上の大きい店舗やパチンコ屋などは建てることが出来ません。

○第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

第一種住居地域と異なり店舗などの大きさ3,000㎡までという上限がなくなります。
メインは住居ですが、パチンコ屋やカラオケボックスなどが建てられます。
マンションや飲食店、事務所や店舗なども混在する住宅地となります。

○準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

準住居地域は沿道などに指定されることが多く、大規模な店舗や150㎡までの自動車修理工場も建てることができます。

○近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

鉄道駅周辺や幹線道路沿道で指定されることが多く、近隣住宅地の住民の利便のために店舗などがメインで建てれる地域です。
大規模商業施設やショッピングモールだけでなく、小規模な工場を建てることもできます。

○商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限

商業地域は都心部や駅周辺に指定されることが多く、大型店舗、飲食店、事務所などの商業ビル・オフィスビルなどが混在する地域です。
日影規制が無くオフィス街などが形成されることも多いので、近隣に空き地があったとしても将来高さのある建物が建つ可能性が高い地域となります。

○準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場以外、ほとんど建てられます。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限
  3. ・日影規制(高さ10mを超える建物に適用)

公害発生などの恐れが大きい工場の建築は禁止されており、環境の悪化をもたらす恐れのない工場の建設を推進する地域です。
商業地域と比べ日影規制などの制限があるので住宅地が広がっていることもあります。
工業地域の周りに指定されていることが多い地域となります。

○工業地域

どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限

大規模な工場メインの地域です。住宅やお店も建築可能ですが学校や病院は建てられません。
住居の為の地域ではなく、どのような工場でも建てられるよう指定された地域となります。

○工業専用地域

工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
    適用される制限

  1. ・道路斜線制限
  2. ・隣地斜線制限

海沿いや川沿いに指定されることが多く、住居、マンションなども建てることができません。

※制限の内容や適用の有無は自治体により異なります。